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Martes, 22 Enero 2008 00:00

La hipoteca inversa

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Es frecuente que muchas personas mayores no posean ingresos económicos suficientes para cubrir sus necesidades, o simplemente prefieran tener un nivel superior de renta al de sus ingresos habituales, y que sin embargo, posean una vivienda en propiedad de cierto valor. Convertir esa vivienda en dinero mientras se continúa viviendo en la propiedad, es lo que se llama "hipoteca inversa".

Se denomina popularmente "hipoteca inversa" a un negocio vulgarmente explicado como la operación contraria a lo que habitualmente se entiende por "hipoteca". Si popularmente una hipoteca se entiende como una "compra a plazos" de la vivienda, esta operación se explicaría como "ir recibiendo a plazos el dinero que se obtendría de la venta de la vivienda" pudiendo continuar viviendo en ella hasta el fallecimiento, momento en que la entidad financiera se queda con la misma.

Realmente una "hipoteca inversa" es un crédito con garantía inmobiliaria, es decir, un negocio por el cual una persona que posee un inmueble recibe cada mes una renta, determinada por varios factores, y al fallecimiento del propietario los herederos harán frente al pago del préstamo o la entidad bancaria se quedará con la vivienda (lo que puede traducirse en la venta del inmueble para satisfacer la deuda y la entrega a los herederos del dinero restante de la venta, si lo hubiere).

Las hipotecas inversas aparecen en el Reino Unido sobre el año 1.965. En EEUU su aparición fue más tardía, en el año 1.989.

En España, la mayor parte de la población expresa una clara preferencia por la vivienda en propiedad. Un factor determinante es la edad avanzada del sujeto o sujetos que contrata la hipoteca. España también tiene características favorables para la existencia de mercado para estas operaciones, pues será en el 2.050 el segundo país más envejecido del mundo después de Japón, con un 35% de personas mayores de 65 años y con una esperanza de vida de los mayores de 65 años.

Normalmente se exige una edad mínima para contratar, que en España suele rondar los 70 años de edad (74 en el caso de matrimonios).

Habitualmente al celebrarse un contrato de estas características, se ofrece la posibilidad de cobrar una suma puntual inicial, destinada generalmente a pagar los gastos originados por la celebración del contrato, hacer mejoras, reformas en la vivienda o cuestiones similares. A partir de ese momento se cobrarán cantidades periódicas que, en el caso de algunas de las entidades financieras españolas que lo realizan, pueden llegar al 90% de la tasación inicial de la vivienda.

Otra cuestión fundamental es decidir si celebrar un contrato por el cual se obtenga una renta temporal, es decir una cantidad económica durante un tiempo determinado, pudiendo ocurrir que una vez terminado ese tiempo, no se reciban más rentas. O por el contrario, se prefiere la posibilidad de obtener una renta vitalicia (es decir, continuar cobrando mientras se viva), en este caso lo que se estará realizando es una operación financiera y la contratación de un seguro que garantice una cobertura vitalicia.

En ningún caso los titulares de las viviendas pierden la propiedad de las mismas mientras vivan. Es mas, los herederos de los titulares de una hipoteca inversa tampoco la pierden, de hecho, pueden optar por quedarse con la vivienda (pagar la deuda acumulada con sus ahorros o constituir una nueva hipoteca sobre el inmueble) o venderla, y en este caso, quedarse con el dinero sobrante tras saldar las cuentas con la entidad.

Los gastos de una vivienda de 400.000 euros suponían unos 9.000 euros, que se descontaban de la cantidad que se iba a recibir. Sin embargo, ahora hay una serie de reducciones legales en los gastos, por ejemplo, escrituras públicas, costes notariales, costes registrales, impuestos, etc.

No es necesario que sea la vivienda habitual (o vivienda principal donde vida de forma permanente la persona o matrimonio que haga la hipoteca inversa). También es interesante tener en cuenta aquellos casos en los que sí se permite que el rentista alquile la vivienda sobre la que ha recaído la hipoteca inversa, lo que constituiría otra fuente de ingresos adicional.

Asimismo, en una operación de estas características no se deben obviar factores sociológicos y/o psicológicos, como son las reticencias y temores que provoca a una persona mayor desprenderse de uno de sus principales bienes, máxime cuando es su vivienda, conseguida quizá después de años de ahorro y donde ha transcurrido parte de su vida. También juegan un papel importante las cuestiones relativas a la herencia, tanto desde punto de vista del mayor, que en ocasiones no está dispuesto a dejar a sus descendientes un bien hipotecado.

Por otro lado, los familiares pueden ver la operación como una manera de costear las necesidades del mayor, o simplemente de que el mayor disfrute un mayor nivel de vida gracias a los bienes que posee.

Las posibilidades de una hipoteca inversa están en relación al valor de la vivienda. Algunas entidades exigen que el valor de la vivienda sea superior a 200.000€

En los próximos años son previsibles cambios en torno a las hipotecas inversas y negocios afines. Sin duda, se trata de un sector en plena ebullición, y en los próximos años se multiplicará el número de hipotecas inversas celebradas.

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