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Miércoles, 20 Junio 2007 00:00

Cada vez más difícil no declarar alquileres

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RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIOS

Los alquileres son llamados rendimientos de capital inmobiliarios. Éstos son imputados a la persona que tenga la titularidad de la propiedad, ésto es, a nombre de quien esté la escritura de la propiedad. Si una propiedad está a nombre de dos personas (por ejemplo marido y mujer) los ingresos y gastos se atribuyen por mitades. Ahora bien, si una persona antes de casarse tiene una propiedad (bien privativo) y después se casa, los alquileres son asignados a la persona propietaria de soltero.

Para ver las ganancias producidas por propiedades tenemos que examinar ingresos y gastos relacionados con la obtencion (gastos deducibles necesarios para que la propiedad esté alquilada). Además de los gastos. se permite deducir la amortización de la propiedad, en un 3% del valor. El 3% debe ser aplicado sobre la construcción y nunca sobre el suelo. Por tanto, si en una escritura de una propiedad está el valor total del inmueble conjuntamente con la parcela o solar, debe descontarse la parte del solar, pues los solares no se amortizan. Para saber la proporción que representa el solar en una construcción, podemos recurrir a mirar el recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles = Rates receipt). En dicho recibo del IBI viene un valor llamado "valor catastral" y también el "valor de la construcción y del suelo". Si el inmueble se alquila amueblado, el porcentaje que se puede deducir en muebles, decoración, vajilla... es del 10% del mismo. Sin embargo, suele suceder que se pierden las facturas de los muebles. En este caso no se podría descontar la amortización de los muebles, porque no existe justificación documental de cuánto ha costado, y en caso de inspección serían rechazados. También son deducibles todos los gastos necesarios para la conservación y reparación, pero nunca las mejoras incluso la sustitución de elementos (ascensor, instalaciones eléctricas y de calefacción, puertas, etc), pero nunca las mejoras, como por ejemplo la instalación de un ascensor en una finca que no lo tenía previamente.

Si el inquilino no ha pagado alguna renta es posible deducirlo si han cumplido los 6 meses desde la primera gestion de cobro. Cuando el alquiler es de vivienda (no de apartamento por temporada ni cuando se alquila un piso a una empresa que lo cede como vivienda a sus empleados) la ganancia neta se reducirá en un 50%. Cuando se alquila un inmueble a un cónyuge o a un pariente, la ganancia no podrá ser inferior al 2% del valor catastral o al 1,1% del mismo si se han revisado los valores catastrales después del 1 de enero de 1994.

En los inmuebles urbanos que no estén afectos ni arrendados, diferentes a la vivienda habitual, habrá que hacer una imputación de renta del 2% (1,1% si se revisó después del 1 de enero de 1994).

MÁS DIFÍCIL ESCAPARSE DE NO DECLARAR RENTAS INMOBILIARIAS

Desde hace dos años los contribuyentes deben consignar la referencia catastral del inmueble en el que residen en sus declaraciones de la renta, ya sea en propiedad o en régimen de alquiler, con el fin de detectar aquellos inmuebles alquilados ocultos al fisco y para permitir el cruce de datos entre el arrendador y el arrendatario. Además, desde el pasado 1 de enero, las compañías eléctricas están obligadas a incluir este número en todos los contratos de la luz, tanto en los firmados a partir de esa fecha como en los que existieran con anterioridad.

La Dirección General del Catastro está trabajando para disponer de una aplicación informática que permita asignar a los inmuebles el número de referencia catastral de manera inmediata, incluso en viviendas sobre plano cuya construcción no se haya iniciado. Hasta ahora, la asignación de la referencia catastral de las viviendas no se realiza hasta que el promotor del inmueble no acude al notario para escriturar el mismo y, posteriormente, el Catastro asigna el número de referencia catastral a cada una de las viviendas que se encuentren en el citado inmueble.

El objetivo del Catastro es contar antes del verano con una aplicación informática que agilice la asignación de la referencia catastral, incluso antes de que se haya construido la vivienda. Hacienda quiere, además, que los notarios puedan acceder a esta aplicación para conocer de manera inmediata esta información en el momento de la constitución de las escrituras.

En el caso de las eléctricas, la entrada en vigor el pasado 1 de enero de la Ley de Prevención del Fraude obliga a estas compañías a incluir en los contratos de luz el número de referencia catastral, lo que facilitará a Hacienda disponer de una información muy valiosa, como es el consumo eléctrico, para comprobar si una casa se encuentra o no habitada y descubrir así posibles casos de alquileres no declarados. Para los contratos antiguos, alrededor de 24 millones, la Ley otorga a las eléctricas un plazo hasta el 1 de julio para que incluyan la referencia catastral en los mismos, proceso que, de momento, no se ha iniciado.

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